Дата завдатку: 3 вересня 2026 року
Запланована угода: 9 вересня 2026 року
Статус: угода не відбудеться, покупець відмовилася
Причина: незадовільний стан конструкцій даху
Однокімнатна квартира в Рівному, вул. Степана Бандери, 40.
хрущовка;
п’ятий поверх із п’яти;
кутова квартира;
четвертий під’їзд;
квартира без ремонту, у дуже занедбаному стані;
були помітні сліди попередніх підтікань, які на момент огляду здавалися сухими;
орієнтовна ціна квартири — 30 000 доларів;
внесений завдаток — 1 000 доларів.
Покупець: Людмила, працює в поліції.
Представники покупця: Наталія та Ігор.
Очікувана винагорода: по 400 доларів Наталії та Ігорю.
Власниця квартири проживає в Криму. Її за довіреністю представляла ріелторка з Києва. Комунікація з нашого боку відбувалася через ріелторів, які представляли київську представницю власниці. Таким чином, на стороні продавця існував досить складний ланцюг представництва.
3 вересня в офісі було оформлено договір завдатку.
Того дня я працював у режимі значного часового тиску. Паралельно завершувалася складна угода щодо квартири на вул. Соломії Крушельницької. У продавця Оксани виявили запис про податкову заставу. Ми звернулися до податкової, отримали підтвердження відсутності заборгованості, а наступного дня передали документ у ЦНАП і зняли обтяження.
Поки клієнти чекали мене в нотаріуса Ольги Василівни, Наталія попросила допомогти оформити завдаток за квартиру на Степана Бандери. Документ було оформлено, однак технічний стан даху до передачі грошей окремо не перевірявся.
Юридичні обтяження щодо квартири були перевірені. У Людмили існувала податкова застава, але, за попередньою інформацією, вона не перешкоджала їй придбати квартиру.
7 вересня Людмила повідомила, що її непокоїть стан даху. Через сліди підтікань у квартирі вона захотіла особисто потрапити на горище та перевірити конструкції перед оформленням договору купівлі-продажу.
Біля будинку зустрілися:
Людмила;
її знайомий;
Наталія;
Ігор;
представники сторони продавця.
Перевірка тривала майже годину.
У будинку чотири під’їзди, але доступ на горище вдалося знайти лише через другий під’їзд. Квартира розташована в четвертому під’їзді.
Щоб потрапити нагору, я звернувся до сусіднього магазину і домовився з працівником Ярославом про драбину. Під час розмови з’ясувалося, що Ярослав планує здати в оренду комерційне приміщення площею приблизно 130 м² у Північному районі. Це окремий потенційний контакт, до якого потрібно повернутися після телефонної розмови.
На горище піднялися Людмила та її знайомий. За результатами їхнього огляду вони побачили пошкоджені та прогнилі дерев’яні балки.
Важливе уточнення: це попередній візуальний висновок покупця та її знайомого, а не офіційний технічний висновок профільного спеціаліста.
Після огляду Людмила остаточно повідомила, що квартиру купувати не буде.
Не дочекавшись мого повернення з драбиною, Людмила самостійно запропонувала забрати лише половину завдатку.
Із 1 000 доларів їй мають повернути 500 доларів.
На мою думку, переговорну позицію потрібно було починати з вимоги повернути всю суму через виявлений суттєвий технічний ризик. Остаточний результат залежав би від змісту договору завдатку, зафіксованого стану квартири та того, яку інформацію про дах надала сторона продавця.
Після того як Людмила сама запропонувала компроміс, повернути переговори до вимоги 1 000 доларів стало значно складніше.
покупцеві повертають: 500 доларів;
втрата покупця: 500 доларів;
втрачена винагорода Наталії: 400 доларів;
втрачена винагорода Ігоря: 400 доларів;
загальний незароблений дохід команди: 800 доларів.
квартира розташована на останньому поверсі;
у квартирі були сліди попередніх підтікань;
дах не перевірили до передачі завдатку;
доступ на горище був ускладнений;
покупець погодила фінансовий компроміс без свого ріелтора;
оформлення завдатку відбувалося паралельно з іншою складною угодою та в умовах поспіху.
Основна причина втрати угоди — не сам поганий дах, а те, що критичний технічний ризик не був перевірений до завдатку.
Сліди підтікання у квартирі на останньому поверсі мали автоматично запустити поглиблену перевірку:
квартира → горище → дах → ОСББ або балансоутримувач → лише потім завдаток.
Наразі немає офіційного підтвердження, наскільки пошкоджені балки, чи є вони безпосередньо над квартирою та якою може бути вартість ремонту. Але для Людмили самого виявленого ризику було достатньо, щоб відмовитися від купівлі.
До чекліста роботи на покупця потрібно додати окремий тригер:
До завдатку обов’язково:
Перевірити наявність слідів підтікань у квартирі.
З’ясувати, чи існує доступ на горище або дах.
Провести візуальний огляд горища та конструкцій даху.
За наявності сумнівів залучити технічного спеціаліста.
Отримати інформацію від ОСББ або балансоутримувача:
коли ремонтували дах;
чи були звернення щодо протікань;
чи запланований ремонт;
хто фінансує можливі роботи.
Зробити фото або відео стану даху.
Зафіксувати отриману від продавця інформацію письмово.
У договорі завдатку передбачити порядок дій у разі виявлення до угоди суттєвих прихованих технічних дефектів.
До завершення перевірки не передавати безумовний завдаток.
Підпис покупця про те, що він ознайомлений зі станом квартири й даху, може бути додатковою фіксацією. Але він не повинен замінювати реальний огляд і повне розкриття відомої інформації про дефекти.
Якщо інтереси покупця представляє ріелтор, клієнт не погоджує повернення завдатку, знижки, компенсації або інші фінансові умови без короткої консультації зі своїм представником.
Робоча фраза клієнта:
«Я зараз не приймаю рішення щодо грошей без свого представника. Повернемося до цього питання після консультації».
Закрити угоду в CRM як програну.
Причина програшу: технічний стан даху, виявлений після завдатку.
Зафіксувати фактичну суму повернення завдатку.
Додати перевірку даху до чекліста покупця.
Зателефонувати Ярославу щодо оренди комерційного приміщення площею 130 м² у Північному районі.
100% квартир на останньому поверсі перевіряються щодо стану даху до завдатку.
0 безумовних завдатків до завершення критичної технічної перевірки.
0 самостійних фінансових поступок клієнта без консультації з його ріелтором.
Усі виявлені дефекти та пояснення продавця фіксуються письмово.
Юридично чиста квартира ще не означає безпечну угоду.
Якщо об’єкт розташований на останньому поверсі та має сліди підтікання, дах є такою самою частиною перевірки, як документи, обтяження і право власності.
Перевіряти потрібно до завдатку, а не після нього.